Budowa domu to złożony proces, który często sprawia wiele problemów. W poniższym tekście wyjaśnimy jakie formalności trzeba załatwić oraz jakie wymagania spełnić przy budowie domu.
1. Miejscowy Plan zagospodarowania Przestrzennego
W pierwszej kolejności musimy sprawdzić, co możemy w danym miejscu wybudować. W tym celu należy złożyć do gminy, na terenie której zlokalizowana będzie inwestycja, wniosek o wypis z Miejscowego Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Niektóre gminy umożliwiają załatwienie sprawy online (https://www.biznes.gov.pl/pl/opisy-procedur/-/proc/1423). Wstępne rozeznanie możemy zrobić wchodząc na System Informacji Przestrzennej (SIP) danej gminy lub za pośrednictwem Geoportalu krajowego (https://mapy.geoportal.gov.pl/imap/Imgp_2.html).
W tym miejscu warto zaznaczyć, że nie wszystkie gminy udostępniają Plan za pośrednictwem Internetu. W takiej sytuacji informacji trzeba zaczerpnąć osobiście lub telefonicznie. Trzeba również pamiętać o wymaganiach prawnych co do odległości od granic działki. Nie możemy wybudować domu w odległości mniejszej niż 4 metry od granicy działki lub 3 metry w przypadku gdy ściana nie posiada drzwi lub okien.
Dopuszcza się budowę domu ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki lub w odległości co najmniej 1,5 metra. w dwóch przypadkach:
- gdy MPZP przewiduje taką możliwość,
- gdy szerokość działki wynosi 16 metrów lub mniej.
2. Decyzja o warunkach zabudowy w przypadku braku MPZP
Niektóre obszary naszego kraju nie są objęte MPZP. Wtedy przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę, niezbędna jest decyzja o warunkach zabudowy. Tak jak o wypis z MPZP, wniosek składamy do gminy na terenie której planujemy inwestycję lub jeżeli gmina oferuje taką usługę, wniosek składamy przez Internet. W celu uzyskania takiej decyzji, musimy mieć wstępną koncepcję zamierzenia budowlanego. Przed złożeniem wniosku warto skonsultować się z projektantem. Przy składaniu wniosku o warunki zabudowy trzeba uzbroić się w cierpliwość. Gmina ma 90 dni na wydanie decyzji, a czas ten może wzrosnąć, ponieważ nie wlicza się do niego terminów przewidzianych na uzyskanie uzgodnień i opinii czy też okresów zawieszenia postępowania.
3. Zjazd z drogi publicznej
W przypadku, kiedy nasza działka nie posiada zjazdu z drogi publicznej, należy złożyć wniosek o wydanie zezwolenia na lokalizację zjazdu. Wniosek składamy do właściwego zarządcy drogi, a jest nim:
- w przypadku dróg krajowych – Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad,
- w przypadku dróg wojewódzkich – Zarząd Dróg Wojewódzkich,
- w przypadku dróg powiatowych – zarząd powiatu lub Zarząd Dróg Powiatowych,
- w przypadku dróg gminnych lub miejskich – Wójt, Burmistrz, Prezydent Miasta lub Zarząd Dróg Gminnych lub Miejskich.
4. Warunki dostawy mediów
Kolejny etap to uzyskanie warunków technicznych dostawy mediów. Wnioski składamy odpowiednio do przedsiębiorstwa energetycznego, gazowego lub wodno-kanalizacyjnego.
5. Dodatkowe uzgodnienia i opinie
Oprócz wyżej wymienionych formalności, w zależności od sytuacji, niezbędne mogą być inne opinie lub uzgodnienia (np. decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach, ekspertyza warunków geotechnicznych, pozwolenie od konserwatora zabytków). Informacje o tym uzyskamy w wydziale budownictwa w starostwie powiatowym na terenie którego planujemy inwestycję.
W tym miejscu warto wspomnieć o budowie domu na terenie parku krajobrazowego. Otóż możliwość budowy w tej sytuacji zależy od tego, czy dana działka znajduje się w strefie ochrony krajobrazu oraz jakie zapisy są zawarte w uchwale dotyczącej tej strefy. Sprawdzić to można zaglądając do planu ochrony danego parku. Jest on sporządzany w drodze uchwały Sejmiku Województwa.
6. Mapa do celów projektowych
Kiedy wiemy już, co na naszym terenie możemy wybudować, będziemy potrzebować mapy do celów projektowych. Jest ona podstawą do sporządzenia projektu zagospodarowania działki lub terenu (PZD lub PZT). W przypadku, kiedy inwestycja planowana jest w odległości 4 metry od granicy lub 3m (w przypadku ściany bez okien i drzwi) należy zgłosić taką informację geodecie. Geodeta następnie sprawdzi, czy granice działki są określone z odpowiednią dokładnością. Jeżeli nie, geodeta przed wykonaniem mapy do celów projektowych musi ustalić granice nieruchomości.
Prawo nie określa terminu ważności mapy do celów projektowych. Jest ona aktualna dopóki w terenie objętym mapą nie zaszła żadna zmiana. Zarówno mapa do celów projektowych jak i ustalenie przebiegu granic to procesy bardzo istotne pod kątem inwestycji. W związku z tym, warto zgłosić się do doświadczonej firmy która ma na swoim koncie setki robót z tego asortymentu oraz wykorzystuje najnowsze technologie. Zapraszamy do skorzystania z naszych usług.
7. Projekt budowlany
Gdy dysponujemy aktualną mapą do celów projektowych, możemy zgłosić się do projektanta, który wykona adaptację projektu który wybraliśmy do naszego terenu, lub wykona projekt zgodnie z naszymi wymaganiami.
8. Wyłączenie nieruchomości z produkcji rolnej
Kiedy działka, na której planujemy budowę, jest działką rolną lub leśną, konieczne będzie złożenie wniosku o wyłączenie z produkcji rolnej. Wyjątkiem od tej reguły jest sytuacja, kiedy mówimy o gruncie wytworzonym z gleb pochodzenia mineralnego zaliczonych do klas bonitacyjnych IV-VI. Wniosek składa się do właściwego starostwa powiatowego lub do urzędu miasta na prawach powiatu. Dane do wyłączenia określa projektant na etapie projektowania.
9. Pozwolenie na budowę
Posiadając projekt budowlany możemy złożyć wiosek o pozwolenie na budowę. Wzór i wymagane załączniki znajdziemy na stronie https://www.biznes.gov.pl/pl/opisy-procedur/-/proc/34.
W tym miejscu warto zaznaczyć, że nie zawsze będziemy potrzebować pozwolenia na budowę. Zgodnie z art. 29 Prawa budowlanego Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, […] budowa wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.
10. Rozpoczęcie budowy
Kiedy organ administracji architektoniczno-budowlanej wyda decyzję o pozwoleniu na budowę lub jeżeli w terminie 21 dni od daty zgłoszenia budowy organ nie wniósł sprzeciwu, możemy rozpocząć prace budowlane. Pierwszym krokiem jest zgłoszenie rozpoczęcia robót właśnie w tym organie. Następnie udajemy się do geodety, który musi wytyczyć na gruncie osie fundamentów oraz poziom „0” budynku. Musimy mu przedstawić zatwierdzony projekt budowlany (PZT lub PZD, rzut parteru, rzut fundamentów). Po wytyczeniu budynku geodeta dokonuje wpisu w dzienniku budowy. Możemy wtedy przystępować do prac budowlanych.
11. Zakończenie budowy
Po zakończeniu budowy, aby uzyskać pozwolenie na użytkowanie, należy złożyć do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego zawiadomienie o zakończeniu budowy i przedstawić szereg dokumentów (aktualny stan należy sprawdzić w ustawie Prawo budowlane, art. 57). Jednym z takich dokumentów jest mapa zawierająca wyniki geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej obiektu budowlanego oraz oświadczenie o zgodności lub niezgodności wykonanych prac z projektem budowlanym. Warto wykonywać wszystkie prace zgodnie z projektem. W przypadku niezgodności, projektant określa stopień odstępstw od projektu. Kiedy różnice są niewielkie, kwalifikuje je jako zmiany nieistotne i wystarczy jego adnotacja na projekcie z wkreśleniem właściwego położenia obiektu. Jednak w przypadku większych zmian, konieczne jest sporządzenie nowego projektu oraz zmiana pozwolenia na budowę.
W tym miejscu warto zaznaczyć, że inwentaryzacji podlegają, poza budynkiem, także wszystkie przyłącza oraz elementy zagospodarowania terenu wyszczególnione w pozwoleniu na budowę. Bardzo istotny jest pomiar przyłączy – otóż każdy obiekt podziemny musi zostać pomierzony przed zasypaniem. Trzeba mieć zatem na uwadze, aby powiadomić geodetę z wyprzedzeniem o planowanych pracach przyłączeniowych.
Budowa domu oprócz całego mnóstwa decyzji do podjęcia to także wiele formalności. Jednak odpowiednie przygotowanie oraz korzystanie z doświadczonych firm sprawią, że możemy przejść przez ten proces bez większych problemów. W celu geodezyjnej obsługi budowy zachęcamy do skorzystania z naszych usług. Zapewniamy kompleksowe wykonanie wszystkich prac od strony geodezyjnej oraz doradztwo w przypadku problemów lub wątpliwości.
Niniejszy artykuł powstał w kwietniu 2025 r. Trzeba mieć na uwadze, że prawo w Polsce zmienia się dynamicznie i w chwili, gdy czytasz ten artykuł, przepisy mogą być inne.