Na czym polega wytyczenie granic działki?

Procedura wymaga zawiadomienia z odpowiednim wyprzedzeniem wszystkich sąsiadów. W związku z tym spotkanie na gruncie może odbyć się najwcześniej 4 tygodnie od dnia zgłoszenia prac. W wyjątkowych sytuacjach proces ten może zostać skrócony do 2 tygodni jednak wymaga to osobistego dostarczenia zawiadomień wszystkim sąsiadom.

Geodeta dokonuje analizy materiałów dostępnych dla danej działki i podejmuje decyzje odnośnie sposobu wyznaczenia granic. W większości przypadków sprawę można załatwić za pomocą jednej z dwóch procedur:

• wznowienia punktów granicznych,
• ustalenia przebiegu granic działek ewidencyjnych.

Z pierwszą z tych dwóch czynności mamy do czynienia, kiedy granice naszej działki zostały już wcześniej ustalone. Wtedy przeważnie materiały geodezyjne są jednoznaczne a geodeta jedynie je kontroluje i wyznacza granice na gruncie.

Ustalenie przebiegu granic to procedura bardziej skomplikowana i mamy z nią do czynienia, kiedy granice nie były wcześniej ustalone na gruncie. Wówczas geodeta musi poświęcić więcej czasu na dogłębną analizę wszystkich dostępnych materiałów oraz stanu użytkowania.

Zarówno wznowienie punktów granicznych jak i ustalenie granic kończą się spotkaniem na gruncie oraz spisaniem protokołu granicznego.

Co w przypadku sporu o granice?

Zdarzają się sytuacje, że jedna ze stron wyraża sprzeciw co do granic ustalonych przez geodetę lub dokumenty nie pozwalają na jednoznaczne ustalenie granic. W tym wypadku strona może wystąpić do wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) o wszczęcie postępowania rozgraniczeniowego. Następnie organ ten wyznacza geodetę (przeważnie wyłonionego w drodze przetargu), któremu powierza czynności geodezyjne na potrzeby rozgraniczenia. Upoważniony geodeta, podobnie jak przy ustaleniu granic, analizuje wszystkie dostępne materiały oraz stan posiadania a następnie nakłania strony do zawarcie ugody. Ugoda zawarta przed geodetą ma moc ugody sądowej. Jeżeli strony nie zawrą ugody, geodeta utrwala tymczasowo punkty graniczne na podstawie materiałów lub stanu posiadania oraz przekazuje dokumentacje do wójta (burmistrza lub prezydenta miasta). Następnie organ ten przekazuje sprawę do rozpatrzenia przez sąd. Sąd, przy udziale biegłego geodety, ustala ostatecznie przebieg granic.

Jak widać, procedura wyznaczenia granic może być zróżnicowana i zależna od wielu czynników. Nasza firma jednak zawsze nakłania strony do polubownego załatwienia sprawy. Należy pamiętać, że każdy przypadek jest inny i dopiero po analizie dostępnych materiałów jesteśmy w stanie określić przewidywany koszt i czas realizacji wyznaczenia granic. Po więcej informacji zapraszamy do kontaktu.

Artykuł Wytyczenie granic działki – kiedy jest potrzebne i jak wygląda? pochodzi z serwisu Geodeta s. c..

Kto może podzielić działkę?

Podziału może dokonać wyłącznie właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości. Jeżeli działka jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, podziału można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli lub współużytkowników wieczystych.  

Jakie są warunki?

Przed przystąpieniem do podziału należy zapoznać się z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Podział działki musi być zgodny z zapisami znajdującymi się w tym akcie. W przypadku kiedy podział dotyczy działki nieobjętej MPZP, podział jest możliwy jeżeli nie jest sprzeczny z odrębnymi przepisami. Należy także pamiętać, że każda nowopowstała działka musi mieć dostęp do drogi publicznej.

Podział działki jest możliwy w przypadku, kiedy granice działki są ustalone. Sprawdzeniem tego zajmuje się geodeta. Jeżeli uzna, że granice należy ustalić, wtedy konieczne jest zawiadomienie wszystkich sąsiadów i spotkanie na  gruncie. Zawiadomienia muszą zostać wysłane 4 tygodnie przed spotkaniem. W takim przypadku procedura całego podziału może wynieść do 4 miesięcy.

Jak wygląda procedura?

Chcąc wydzielić działkę inną niż rolną lub leśną, geodeta sporządza wstępny projekt podziału. Ze specjalnym podaniem przekazuje go właścicielowi działki, który zanosi dokumenty do gminy. Następnie gmina opiniuje wstępny projekt podziału. Jeżeli wójt (burmistrz, prezydent miasta) pozytywnie zaopiniuje wstępny projekt podziału, geodeta sporządza dokumentacją geodezyjną. Przekazuje ją do Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej (PODGiK) działającego przy starostwie. Tam, w zależności od wielkości dzielonej działki, dokumentacja jest weryfikowana w terminie od 7 do 20 dni roboczych. Po pozytywnej weryfikacji, właściciel ponownie udaje się do gminy, tym razem z mapą z projektem podziału oraz odpowiednią dokumentacją.  Gmina zatwierdza projekt podziału nieruchomości oraz przekazuje decyzję do wydziału geodezji w celu wprowadzenia zmian w ewidencji gruntów. Po wprowadzeniu zmian w ewidencji, podział staje się prawomocny, a właściciel może dokonywać dalszych kroków prawnych z nowopowstałymi działkami. 

Podział działki rolnej lub leśnej

O działce rolnej lub leśnej mówimy w przypadku, kiedy w MPZP dana działka jest przeznaczona wyłącznie na cele rolne lub leśne. W przypadku braku planu, działka jest rolna, jeżeli w ewidencji gruntów i budynków (EGiB) na danej działce znajdują się tylko grunty rolne lub grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione. W takim przypadku minimalna powierzchnia nowopowstałej działki wynosi 30 arów. Przepis ten nie dotyczy poniższych przypadków:

• podział ma na celu poszerzenie działki sąsiedniej,
• podział służy uregulowaniu granic między działkami sąsiednimi,
• podział służy wydzieleniu drogi wewnętrznej.

Przy podziałach działek rolnych i leśnych omija się sporządzenie wstępnego projektu podziału oraz zatwierdzenie projektu podziału przez gminę. Na podstawie informacji z planu lub danych z ewidencji gruntów geodeta sporządza dokumentację geodezyjną. Po pozytywnej weryfikacji, na wniosek właściciela, organ prowadzący ewidencję gruntów wprowadza zmianę.

Artykuł Podział działki – jak przebiega procedura? pochodzi z serwisu Geodeta s. c..

1. Miejscowy Plan zagospodarowania Przestrzennego

W pierwszej kolejności musimy sprawdzić, co możemy w danym miejscu wybudować.  W tym celu należy złożyć do gminy, na terenie której zlokalizowana będzie inwestycja, wniosek o wypis z Miejscowego Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Niektóre gminy umożliwiają załatwienie sprawy online (https://www.biznes.gov.pl/pl/opisy-procedur/-/proc/1423). Wstępne rozeznanie możemy zrobić wchodząc na System Informacji Przestrzennej (SIP) danej gminy lub za pośrednictwem Geoportalu krajowego (https://mapy.geoportal.gov.pl/imap/Imgp_2.html).

W tym miejscu warto zaznaczyć, że nie wszystkie gminy udostępniają Plan za pośrednictwem Internetu. W takiej sytuacji informacji trzeba zaczerpnąć osobiście lub telefonicznie. Trzeba również pamiętać o wymaganiach prawnych co do odległości od granic działki. Nie możemy wybudować domu w odległości mniejszej niż 4 metry od granicy działki lub 3 metry w przypadku gdy ściana nie posiada drzwi lub okien.

Dopuszcza się budowę domu ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki lub w odległości co najmniej 1,5 metra. w dwóch przypadkach:

• gdy MPZP przewiduje taką możliwość,
• gdy szerokość działki wynosi 16 metrów lub mniej.

2. Decyzja o warunkach zabudowy w przypadku braku MPZP

Niektóre obszary naszego kraju nie są objęte MPZP. Wtedy przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę, niezbędna jest decyzja o warunkach zabudowy. Tak jak o wypis z MPZP, wniosek składamy do gminy na terenie której planujemy inwestycję lub jeżeli gmina oferuje taką usługę, wniosek składamy przez Internet. W celu uzyskania takiej decyzji, musimy mieć wstępną koncepcję zamierzenia budowlanego. Przed złożeniem wniosku warto skonsultować się z projektantem. Przy składaniu wniosku o warunki zabudowy trzeba uzbroić się w cierpliwość. Gmina ma 90 dni na wydanie decyzji, a czas ten może wzrosnąć, ponieważ nie wlicza się do niego terminów przewidzianych na uzyskanie uzgodnień i opinii czy też okresów zawieszenia postępowania.

3. Zjazd z drogi publicznej

W przypadku, kiedy nasza działka nie posiada zjazdu z drogi publicznej, należy złożyć wniosek o wydanie zezwolenia na lokalizację zjazdu. Wniosek składamy do właściwego zarządcy drogi, a jest nim:

• w przypadku dróg krajowych – Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad,
• w przypadku dróg wojewódzkich – Zarząd Dróg Wojewódzkich,
• w przypadku dróg powiatowych  – zarząd powiatu lub Zarząd Dróg Powiatowych,
• w przypadku dróg gminnych lub miejskich – Wójt, Burmistrz, Prezydent Miasta lub Zarząd Dróg Gminnych lub Miejskich.

4. Warunki dostawy mediów

Kolejny etap to uzyskanie warunków technicznych dostawy mediów. Wnioski składamy odpowiednio do przedsiębiorstwa energetycznego, gazowego lub wodno-kanalizacyjnego.

5. Dodatkowe uzgodnienia i opinie

Oprócz wyżej wymienionych formalności, w zależności od sytuacji, niezbędne mogą być inne opinie lub uzgodnienia (np. decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach, ekspertyza warunków geotechnicznych, pozwolenie od konserwatora zabytków). Informacje o tym uzyskamy w wydziale budownictwa w starostwie powiatowym na terenie którego planujemy inwestycję.

W tym miejscu warto wspomnieć o budowie domu na terenie parku krajobrazowego. Otóż możliwość budowy w tej sytuacji zależy od tego, czy dana działka znajduje się w strefie ochrony krajobrazu oraz jakie zapisy są zawarte w uchwale dotyczącej tej strefy.  Sprawdzić to można zaglądając do planu ochrony danego parku. Jest on sporządzany w drodze uchwały Sejmiku Województwa.

6. Mapa do celów projektowych

Kiedy wiemy już, co na naszym terenie możemy wybudować, będziemy potrzebować mapy do celów projektowych. Jest ona podstawą do sporządzenia projektu zagospodarowania działki lub terenu (PZD lub PZT). W przypadku, kiedy inwestycja planowana jest w odległości 4 metry od granicy lub 3m (w przypadku ściany bez okien i drzwi) należy zgłosić taką informację geodecie. Geodeta następnie sprawdzi, czy granice działki są określone z odpowiednią dokładnością. Jeżeli nie, geodeta przed wykonaniem mapy do celów projektowych musi ustalić granice nieruchomości.

Prawo nie określa terminu ważności mapy do celów projektowych. Jest ona aktualna dopóki w terenie objętym mapą nie zaszła żadna zmiana. Zarówno mapa do celów projektowych jak i ustalenie przebiegu granic to procesy bardzo istotne pod kątem inwestycji. W związku z tym, warto zgłosić się do doświadczonej firmy która ma na swoim koncie setki robót z tego asortymentu oraz wykorzystuje najnowsze technologie. Zapraszamy do skorzystania z naszych usług.

7. Projekt budowlany

Gdy dysponujemy aktualną mapą do celów projektowych, możemy zgłosić się do projektanta, który wykona adaptację projektu który wybraliśmy do naszego terenu, lub wykona projekt zgodnie z naszymi wymaganiami.

8. Wyłączenie nieruchomości z produkcji rolnej

Kiedy działka, na której planujemy budowę, jest działką rolną lub leśną, konieczne będzie złożenie wniosku o wyłączenie z produkcji rolnej. Wyjątkiem od tej reguły jest sytuacja, kiedy mówimy o gruncie wytworzonym z gleb pochodzenia mineralnego zaliczonych do klas bonitacyjnych IV-VI. Wniosek składa się do właściwego starostwa powiatowego lub do urzędu miasta na prawach powiatu. Dane do wyłączenia określa projektant na etapie projektowania.  

9. Pozwolenie na budowę

Posiadając projekt budowlany możemy złożyć wiosek o pozwolenie na budowę. Wzór i wymagane załączniki znajdziemy na stronie https://www.biznes.gov.pl/pl/opisy-procedur/-/proc/34.

W tym miejscu warto zaznaczyć, że nie zawsze będziemy potrzebować pozwolenia na budowę. Zgodnie z art. 29 Prawa budowlanego Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, […]  budowa wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.

10. Rozpoczęcie budowy

Kiedy organ administracji architektoniczno-budowlanej wyda decyzję o pozwoleniu na budowę lub jeżeli w terminie 21 dni od daty zgłoszenia budowy organ nie wniósł sprzeciwu, możemy rozpocząć prace budowlane. Pierwszym krokiem jest zgłoszenie rozpoczęcia robót właśnie w tym organie. Następnie udajemy się do geodety, który musi wytyczyć na gruncie osie fundamentów oraz poziom „0” budynku. Musimy mu przedstawić zatwierdzony projekt budowlany (PZT lub PZD, rzut parteru, rzut fundamentów). Po wytyczeniu budynku geodeta dokonuje wpisu w dzienniku budowy. Możemy wtedy przystępować do prac budowlanych.

11. Zakończenie budowy

Po zakończeniu budowy, aby uzyskać pozwolenie na użytkowanie, należy złożyć do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego zawiadomienie o zakończeniu budowy i przedstawić szereg dokumentów (aktualny stan należy sprawdzić w ustawie Prawo budowlane, art. 57). Jednym z takich dokumentów jest mapa zawierająca wyniki geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej obiektu budowlanego oraz oświadczenie o zgodności lub niezgodności wykonanych prac z projektem budowlanym. Warto wykonywać wszystkie prace zgodnie z projektem. W przypadku niezgodności, projektant określa stopień odstępstw od projektu. Kiedy różnice są niewielkie, kwalifikuje je jako zmiany nieistotne i wystarczy jego adnotacja na projekcie z wkreśleniem właściwego położenia obiektu. Jednak w przypadku większych zmian, konieczne jest sporządzenie nowego projektu oraz zmiana pozwolenia na budowę.

W tym miejscu warto zaznaczyć, że inwentaryzacji podlegają, poza budynkiem, także wszystkie przyłącza oraz elementy zagospodarowania terenu wyszczególnione w pozwoleniu na budowę. Bardzo istotny jest pomiar przyłączy – otóż każdy obiekt podziemny musi zostać pomierzony przed zasypaniem. Trzeba mieć zatem na uwadze, aby powiadomić geodetę z wyprzedzeniem o planowanych pracach przyłączeniowych.

Budowa domu oprócz całego mnóstwa decyzji do podjęcia to także wiele formalności. Jednak odpowiednie przygotowanie oraz korzystanie z doświadczonych firm sprawią, że możemy przejść przez ten proces bez większych problemów. W celu geodezyjnej obsługi budowy zachęcamy do skorzystania z naszych usług. Zapewniamy kompleksowe wykonanie wszystkich prac od strony geodezyjnej oraz doradztwo w przypadku problemów lub wątpliwości.

Niniejszy artykuł powstał w kwietniu 2025 r.  Trzeba mieć na uwadze, że prawo w Polsce zmienia się dynamicznie i w chwili, gdy czytasz ten artykuł, przepisy mogą być inne.

Artykuł Budowa domu – jakie formalności? pochodzi z serwisu Geodeta s. c..